新築物件のメリットとデメリット
新築物件の一番の魅力は耐用年数が長いことだ。長期にわたって収入を得ることができ、年金と保険、ダブルの効果がある。また入居者探しや修繕の手間がないなど、管理がカンタン。しかも、中古はそもそも誰かが手放した物件であることを考えると、かなりお金をかけて修繕しないと、おいしい時期・部分はすでになくなっている場合がほとんど。年数が経過していないのに中古市場に出ている場合は、そもそもが失敗だったと考えられる。これらの条件をかんがみて、不動産投資初心者には新築がダンゼンおすすめだ。
利回りが高く、空室リスクが低い新築。
アパートを経営として見た場合、選ばれるために大切なのは立地と設備だ。新築なら需要のある場所を選べ、オーナーの意思を反映して、近隣の物件と差別化した商品をつくることができる。しかも最新の設備と仕様で建築できるため、人気が高く入居が安定する。最近はTVモニタやカードキーなど、防犯関連の設備が入居の決め手になることもある。
つまり家賃を高く設定できるため利回りが高く、空室リスクが低いのが新築というわけだ。
新築は、中古よりお金がかからない。
中古に比べてたくさんの資金が必要になると思われるかもしれないが、実はそうでもない。新築は中古のように大きな修繕費用がかからないため当分は安心できるし、10年、20年後の修繕に関しては初めから計画的に積み立てていくことができる。
自己資金が少なくても大丈夫。不動産を買う場合の頭金は10％程度といわれるが、物件評価が高ければ95％融資も可能。資産価値について金融機関の第三者査定が入って評価しているので安心できるのもメリットだ。
新築デメリットを補う建売り物件。
メリットの多い新築だが、デメリットがないわけではない。それは土地の購入からアパートの竣工まで時間がかかるため、家賃収入を得る前に借入金の返済がはじまる点だ。
それを解決するのに、新築の建売りという選択がある。建築の手間がかからず、家賃収入がすぐにあるため、返済もラクだ。また竣工までは金利のみの返済にしてもらうこともできるので、運営や管理について親身になって相談にのってくれるパートナー会社に、いろいろな手法を提案してもらおう。
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中古のメリットとデメリット
中古物件はそれ自体が安く高い利回りを実現しているものがあり、つい数字に心を奪われてしまう。しかし建物は古くなればなるほど、修繕費用がかかるもので、その金額はハンパじゃない。管理の難度が上がる中古物件は、初心者には失敗の多い投資だ。
物件を見て購入できるのが中古のメリット。
「中古は物件を確認して購入できる。だから不動産投資初心者にはうってつけ」という人がいる。たしかに外観や入居状況から、だいたいの経営状況を把握することはできる。しかし水廻りの配管などは外からではわからず、傷み具合を知りたければ専門の業者に費用を出してお願いすることになる。
すでに入居しているのだからすぐにでも家賃が入るということもメリットとして挙げられるが、ほんとうにそうだろうか。入居者がいれば内装を確認できず、リフォームにどれくらいお金がかかるかがわからない。そもそもどんな入居者が住んでいるのかわからないのは、逆にデメリットというべきだろう。
また高い利回りを表示している物件もあるが、あくまで満室想定のものが多く、その点は注意が必要だ。
中古物件に潜むリスク
順調に利益があがっている収益物件であれば、手放す必要はない。ということは市場に出回っている中古物件には、手放された理由＝リスクがあると考えたほうがいいだろう。
コスト面のリスクとして最も大きいのは、 中古物件を購入する場合の一番のデメリットともいわれる大きな修繕費。
外壁塗装や屋上防水、空調・給湯などの設備については一般的に、15年程度でメンテナンスや入れ替えが必要になるといわれている。
最初から長期保有を前提に施工していれば、修繕費が軽減できる場合があるが、市場に出回る中古物件にはそのケースは少ない。
出回っている中古物件でよくあるのは、「新築時のうまみだけをとり、修繕費用が発生する直前で売り逃げる」というものだ。
売主と不動産会社が懇意で、目先の売買だけしか考えない場合など、修繕やリフォームについて一切説明しないケースも存在する。
新築なら家賃の3〜5％を計画的に修繕費の準備金として積み立てていくことができる。初心者には新築のほうが絶対安心といえるだろう。
アパートの建物価値は、リフォーム等をまったく行わなかった場合、10年で9掛け、15年で7掛け、20年で4掛けといわれている。そうならないためには外観も内装も、きちんと手入れをし続けないといけない。
本業をもったサラリーマンの場合、安心できる不動産会社を選び、大家業につきものの面倒から開放され、大事な資産を守ってもらうことが重要だ。
